Le MBS, mortage-backed securities sono prodotti di investimento simili ai bond, ove ognuno di loro è caratterizzato dalla cartolarizzazione di un insieme di mutui (prestiti ipotecari) che ne compongono il sottostante. Sostanzialmente sono una variante delle Asset-backed securities, essendo composti esclusivamente da mutui, quindi l’acquirente di un MBS presta agli acquirenti di case.
Il contenuto finanziario delle MBS dipende dal flusso di pagamenti derivanti dai prestiti ipotecari. Per capirne meglio l’origine bisogna, però, fare un passo indietro e parlare delle Asset-backed securities.
Le asset backed security (ABS) sono strumenti emessi a fronte di operazioni di cartolarizzazione da un particolare intermediario denominato special purpose vehicle (SPV). Questo intermediario emette ABS per finanziare l’acquisto del portafoglio di attività oggetto dell’operazione di cartolarizzazione, ove il portafoglio sottostante l’operazione di cartolarizzazione, può essere costituito da:
- mutui ipotecari,
- prestiti,
- obbligazioni,
- crediti commerciali,
- crediti derivanti da carte di credito.
Gli attivi sottostanti un ABS, quindi, sono asset illiquidi che non possono esser venduti, ma combinandoli insieme, attraverso la cartolarizzazione o securitization, si effettua un operazione finalizzata alla creazione di titoli negoziabili, che consentono all’emittente di togliere dai propri registri contabili asset deteriorati andando a ridurre il rischio di credito.
In funzione della tipologia di attivo sottostante, le ABS possono essere classificate in:
- credit loan obligation, ove il portafoglio è composto da crediti bancari;
- collateralized bond obligation, ove il portafoglio è costituito da junk bond;
- collateralized debt obligation, ove il portafoglio è costituito da obbligazioni, strumenti di debito e titoli in generale;
- collateralized mortgage obligation, ove il portafoglio è costituito da mutui ipotecari su immobili residenziali;
- commercial mortgage backed security, ove il portafoglio è costituito da mutui ipotecari su immobili commerciali.
Gli Agency MBS ( mortgage-backed securities) sono titoli obbligazionari di tipo ipotecario con un rating AAA, che sono garantiti da una delle tre agenzie federali statunitensi, ossia Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corpoation), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) o Ginnie Mae (Government National Home Loan Association).
Sostanzialmente queste agenzie, non fanno altro che acquistare i prestiti ipotecari che vengono erogati agli investitori e li raggruppano in un unico pool, effettuando così un operazione di cartolarizzazione, rendendoli disponibili sui mercati.
il pool ipotecario può essere strutturato in varie tranches con livelli diversi di prelazione: le tranche junior sono quelle più esposte agli inadempimenti dei mutuatari e, in quanto associate ad un grado di rischio più elevato, sono normalmente le più remunerative.
Ora, la “garanzia” associata agli Agency MBS sta nel fatto che i sottoscrittori dei titoli cartolarizzati non dovrebbero essere soggetti a nessuna perdita nel caso in cui i mutuatari ipotecari risultassero inadempienti, visto che le agenzie dovrebbero agire da scudo ad eventuali default. Sostanzialmente si è cercato di minimizzare il rischio di credito. Investire in un Agency MBS in un certo senso equivale a prestare indirettamente capitale alle famiglie, con il vantaggio di essere tutelati dalla garanzia dell’ente intermediario, inoltre un altra garanzia deriva dal fatto che le ipoteche sottostanti devono rispettare requisiti di credito, molto rigidi, prefissati dalle agenzie.
Tuttavia bisogna prendere in considerazione due fattori di rischio che possono influenzare sensibilmente la performance di questi titoli ossia:
- il rischio di estinzione anticipata;
- il prolungamento dei mutui sottostanti.
Queste obbligazioni vengono emesse come titoli a tasso fisso di durata 15 o 30 anni, ove la durata estesa di tali strumenti, in caso di tassi in discesa li rende più vulnerabili a decisioni di estinzione anticipata del debito, in caso di tassi in salita, a decisione di estensione del periodo di rimborso, riducendo la probabilità di rifinanziamento del mutuo o vendita della loro casa.
Financial Markets Journal 